Đánh giá các cổ phiếu bất động sản (BĐS) trong năm 2023

Bất động sản luôn là một trong những lĩnh vực đầu tư tiềm năng và mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư. Với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản ngày càng thu hút được sự quan tâm của người tham gia thị trường. Trong đó, đầu tư vào cổ phiếu bất động sản là một trong những cách để tham gia vào ngành này.

Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng đánh giá về cổ phiếu bất động sản (BĐS) trong năm 2023, diễn biến thị trường cùng với một cổ phiếu đáng chú ý để giúp bạn đưa ra lựa chọn đầu tư hiệu quả.

Năm 2022 thị trường bất động sản Việt Nam trải qua rất nhiều biến động. Dưới đây là một số thông tin tổng quan về thị trường bất động sản năm qua:

·       Bất động sản dân dụng

Trong năm 2022, các dự án nhà ở thương mại so với năm 2021 thì được cấp phép xây dựng mới chỉ bằng ~ 52,7%, các dự án đang triển khai bằng ~ 47,7% & số lượng hoàn thành ~ 55,2%.

Cụ thể:                                                     

 (Đơn vị: Số lượng – dự án/ Quy mô: căn)

Nguồn: (Bộ xây dựng)

-   Các dự án du lịch nghỉ dưỡng cũng chỉ có 12 dự án mới (~23% so với năm 2021) & 30 dự án đã hoàn thành.

- Các dự án mới cho nhà ở xã hội (9) và dự án nhà công dân (2) cũng rất hạn chế.

Có thể thấy về nguồn cung bất động sản năm 2022 đã có lượng giảm đáng kể. Tuy nhiên, so với năm 2021 thì về số lượng giao dịch lại tăng lên với ~ 138,6%, nhưng lại có biến động rất mạnh giữa các quý:

Nguồn: (Bộ xây dựng)

Biến động giá:

Trong 03 tháng đầu năm 2022, giá bất động sản tại Việt Nam tiếp tục tăng cao, không chỉ trong những thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM mà cả những vùng nông thôn, ngoại thành như Lâm Đồng, Gia Lai. Theo thống kê từ Bộ xây dựng, giá bất động sản tăng ~6%, nhưng thực tế có những nơi đã tăng lên 50% ~ 100% so với thời điểm cuối năm 2021.

Tuy nhiên kể từ Q2/2022, giá thị trường bất động sản bắt đầu giảm tại tất cả các phân khúc, từ đất nền cho đến căn hộ chung cư. Từ giữa năm 2022, giá bắt đầu chững lại do sự trầm lắng của thị trường với sụt giảm thanh khoản giao dịch cùng nhiều sự kiện liên quan đến thanh tra doanh nghiệp bất động sản và tăng lãi suất & thắt chặt tín dụng từ ngân hàng.

·       Bất động sản công nghiệp

Trong khi bất động sản dân dụng trở nên ảm đảm vào nửa cuối năm 2022 thì đối với thị trường bất động sản kinh doanh/ công nghiệp như bao gồm văn phòng, trung tâm thương mại, khu công nghiệp, nhà kho và khách sạn thì có phần phát triển tích cực hơn. Điều này đến từ việc mở cửa du lịch và trở lại hoạt động kinh doanh sau thời kỳ Covid.

Tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp lên đến +80% (giảm ~0,2% so với năm 2021) tại các khu vực miền Bắc và +85% (tăng 3% so với năm 2021) tại các khu công nghiệp miền Nam. 

Tỷ lệ sử dụng bất động sản công nghiệp năm 2022 (Nguồn:L CBRE Việt Nam)

Giá thuê bất động sản công nghiệp cũng tăng lên khoảng 10%, trung bình ở mức 100 ~ 120 USD/m2/ chu kỳ thuê. 

Tóm lại, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2022 là một năm đầy thăng trầm và thách thức với cả cơ quan quản lý, doanh nghiệp và nhà đầu tư. Những làn sóng đầu cơ năm 2021 lan đến đầu năm 2022 đã tạo ra sự khủng hoảng khi hiện tượng vỡ bóng bóng diễn ra vào cuối quý I/2022. 

Các hoạt động thắt chặt tài chính, sửa đổi chính sách quản lý bất động sản đã khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó và nhà đầu tư phải cắt lỗ. Chúng ta sẽ điểm qua tình hình thị trường bất động sản thế giới trong năm 2022 để thấy rõ hơn toàn cảnh thị trường này.

Thị trường bất động sản thế giới năm 2022

Không chỉ tại Việt Nam, hiện tượng tăng giá nhà từ nửa cuối năm 2021 đến đầu năm 2022 diễn ra mạnh tại hầu hết các quốc gia trên thế giới. Mức tăng giá trung bình ~ 10% tại các quốc gia Châu  u và Châu Mỹ. Khu vực Bắc Mỹ ghi nhận mức tăng cao nhất ~15%, mức cao nhất từ năm 2007 đến nay. Cá biệt, thành phố Mianmi, Floria của Mỹ tăng đến 22,6%. 

Biểu đồ tăng giá nhà tại các thành phố của Mỹ năm 2022 (Nguồn: Corelogic)

Theo báo cáo của ngân hàng UBS, các nền kinh tế lớn thuộc Châu  u, Châu Mỹ và Châu Á đều có giá bất động sản định giá quá cao và nhiều nơi rủi ro bong bóng giá diễn ra như Toronto, Tokyo, Hongkong...

Biểu đồ chỉ số rủi ro bong bóng bất động sản toàn cầu năm 2022 (Nguồn: UBS)

Tuy nhiên, nửa cuối năm 2022, thị trường bất động sản các quốc gia đều suy giảm cả về giao dịch và giá nói chung vì khó khăn do gánh nặng lãi suất tăng cao. 

Doanh số bán nhà mới tại Mỹ (Nguồn: Investing.com)

Lãi suất cho vay thế chấp mua bất động sản tại khu vực Châu  u tăng mạnh, Mỹ cũng tăng +7% từ tháng 10/2022. Cùng với đó, các ngân hàng cũng thắt chặt tín dụng thế chấp ~16% đối với bất động tại Mỹ, Châu Âu và Anh.

Trung Quốc, nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới, cũng trải qua sự suy giảm trong thị trường bất động sản cuối năm 2022. Doanh số bán nhà đã giảm ~ 43% (theo thống kê từ China Index Academy) và giá nhà giảm ~8% kể từ đỉnh năm 2021.  

Vậy diễn biến các cổ phiếu bất động sản năm 2022/2023 thế nào? Chúng ta sẽ phân tích nội dung này trong phần tiếp theo của bài viết.

Giá cổ phiếu bất động sản đạt đỉnh vào tuần đầu của tháng 1/2022, tuy nhiên Sự kiện  về việc chủ tịch tập đoàn FLC, ông Trịnh Văn Quyết, bán chui ~75 triệu cổ phiếu FLC ngày 10/1/2022 đã khiến các mã cổ phiếu bất động sản liên tục nằm sàn trong nhiều phiên.

Tuy nhiên, tại thời điểm đó thị trường bất động sản vẫn đang trong cơn “sốt” đất nền giá cổ phiếu nhanh chóng hồi phục lại. 

Nhưng khi ông Trịnh Văn Quyết bị bắt vào ngày 29/3 với nghi án thao túng thị trường chứng khoán thì giá cổ phiếu bất động sản lại tiếp tục lao dốc.

Hơn nữa, từ giữa tháng 3/2022, Fed bắt đầu kế hoạch tăng lãi suất liên tục khiến thị trường chứng khoán toàn cầu, trong đó có Việt Nam bước vào chu kỳ giảm mạnh, điều này tạo thêm áp lực bán tháo với cổ phiếu bất động sản khi mà những cổ phiếu này đã tăng phi mã từ nửa cuối năm 2021.

Tiếp đó, liên tiếp các sự kiện bê bối các doanh nghiệp trong ngành kinh doanh bất động sản  gây mất niềm tin của nhà đầu tư khiến cổ phiếu BĐS tiếp tục tạo ra các đáy mới trong năm 2022 và đầu năm 2023, tiêu biểu bao gồm:

• Ông Đỗ Anh Dũng – Chủ tịch HĐQT Tân Hoàng Minh bị bắt liên quan đến 9 lần phát hành trái phiếu sai quy định, trị giá lên đến ~ 10.300 tỷ VNĐ vào tháng 4/2022.

  
  

• Bà Trương Mỹ Lan – Chủ tịch HĐQT Vạn Thinh Phát bị bắt để điều tra hành vi trái pháp luật trong việc phát hành trái phiếu vào tháng 10/2022.

  
  

• Công ty địa ốc Alibaba bị điều tra liên quan đến hoạt động rửa tiền.

  
  

• Từ cuối năm 2022, công ty địa ốc Novaland gặp vấn đề về tài chính khi sử dụng đòn bẩy quá mức. Mức tăng tài sản chủ yếu đến từ vay nợ ngân hàng và phát hành trái phiếu, cùng với đó khả năng không thể thanh toán trái phiếu đến hạn vào tháng 2.2023.

  
  

• Tháng 2/2023, công ty DIC Group cũng bị tiến hành thanh tra toàn diện trong 30 ngày liên quan đến vấn đề cổ phần hoá.

    

• Trong năm/ 2022, nhiều chính sách sửa đổi trong ngành bất động sản cũng đã được tiến hành trong đó có dự thảo về đánh thuế bất động sản thứ 2 khiến tâm lý nhà đầu tư lo ngại. 

Biểu đồ giá các mã cổ phiếu BĐS (Nguồn: Fireant)

Tính đến cuối năm 2022, những mã cổ phiếu từng được coi là siêu cổ và cũng thuộc các công ty bất động sản hàng đầu tại Việt Nam như DIG, CEO, VHM, DXH, NVL, KDH mất đến 50% ~80% giá trị từ đỉnh đầu tháng 1/2022. Đây cũng là tình trạng chung của hầu hết các mã cổ phiếu BĐS. 

Cuối tháng 11/2022 thị trường hồi phục trong ngắn hạn khiến các mã BĐS cũng thoát khỏi đáy năm 2022. Tuy nhiên, xu hướng giảm này tiếp diễn trong 03 tháng đầu năm 2023, dù mức giảm đã chững lại và  và chưa có tín hiệu hồi phục hay tăng trở lại do nền kinh tế toàn cầu vẫn trong tình trạng suy thoái nhẹ khiến thị trường chứng khoán chưa có động lực tăng trở lại. 

Mặc dù thị trường bất động sản nói chung và các cổ phiếu bất động sản nói riêng đang gặp khó nhưng đây vẫn là một trong những ngành kinh doanh đáng để nhà đầu tư cân nhắc tham gia. 

Mặc dù cơ hội tăng giá trở lại khó có thể diễn ra trong ngắn hạn, nhưng những nhà đầu tư dài hạn có thể mua gom cổ phiếu cho dài hạn hoặc theo dõi diễn biến để chờ đợi đợt tăng giá sau này. Những mã cổ phiếu danh tiếng và đáng quan tâm cho nhà đầu tư, bao gồm: 

Ngoài những mà cổ phiếu BĐS danh tiếng trên đây, trader có thể tìm hiểu thêm về các mã BĐS cũng được đánh giá cao trong thị trường chứng khoán khác như CKG, KBC, CRE, HDG… 

Để phân tích xu hướng giá cổ phiếu bất động sản hiệu quả, trader cần nắm được các yếu ảnh hưởng tới giá của chúng. Dưới đây là các yếu tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu bất động sản mà trader cần lưu ý trong quá trình đầu tư:

• Tình hình kinh tế thị trường: Các yếu tố kinh tế vĩ mô như GDP, lạm phát, lãi suất… có ảnh hưởng đến tốc độ mở rộng sản xuất kinh doanh và nhu cầu sử dụng bất động sản từ đó ảnh hưởng đến doanh nghiệp và giá cổ phiếu BĐS.

  
  

• Các hoạt động đầu tư nước ngoài FDI cũng là một tác động đến hoạt động mở rộng cơ sở hạ tầng và phát triển của doanh nghiệp và tạo ảnh hưởng đến cổ phiếu BĐS.

  
  

• Tình hình thị trường bất động sản: Giá cổ phiếu bất động sản thường phản ánh tình hình thị trường bất động sản. Nếu thị trường đang phát triển và tăng trưởng, giá cổ phiếu bất động sản sẽ tăng. Ngược lại, nếu thị trường bất động sản ảm đảm, giá cổ phiếu bất động sản sẽ giảm.

  
  

• Hoạt động & tài chính của công ty: Hoạt động mở rộng kinh doanh, phát triển dự án & dịch vụ của doanh nghiệp sẽ tác động đến sức khoẻ tài chính như doanh thu, lợi nhuận của công ty, từ đó ảnh hưởng đến giá cổ phiếu của công ty đó. Ví dụ: nếu công ty có lợi nhuận và doanh thu cao, hoặc các chỉ số tài chính tốt như tỷ lệ sinh lời, tỷ lệ nợ vay thì giá cổ phiếu bất động sản của công ty sẽ tăng.

  
  

• Chính sách và quy định của chính phủ: Chính sách và quy định của chính phủ cũng ảnh hưởng đến giá cổ phiếu bất động sản. Nếu chính phủ áp dụng chính sách thuận lợi cho thị trường bất động sản, giá cổ phiếu bất động sản của các công ty trong ngành sẽ tăng.

  
  

• Tâm lý nhà đầu tư: Tâm lý nhà đầu tư có tác động trực tiếp đến biến động giá của cổ phiếu BĐS. Nếu nhà đầu tư có tâm lý lạc quan và tin tưởng vào thị trường và doanh nghiệp bất động sản, xu hướng đầu tư cổ phiếu BĐS sẽ tăng và đẩy giá lên cao.

Việc đầu tư vào cổ phiếu bất động sản có thể mang lại lợi nhuận cao, đặc biệt là khi thị trường bất động sản đang phát triển. Tuy nhiên, những rủi ro như thị trường bất động sản bão hòa, khó dự đoán và những vấn đề về hoạt động doanh nghiệp có thể ảnh hưởng đến giá cổ phiếu.

Vì vậy, để đầu tư hiệu quả, trader nên nghiên cứu kỹ trước khi đưa ra quyết định và luôn cập nhật thông tin mới nhất về doanh nghiệp cũng như thị trường.