Berkshire của Buffett mạnh tay mua cổ phiếu bất động sản đi ngược xu hướng: Phát ra tín hiệu gì?

TradingKey - Khi lãi suất thế chấp cao tiếp tục đè nặng lên thị trường nhà ở Mỹ và gây áp lực lên lợi nhuận của các công ty xây dựng nhà ở, tập đoàn Berkshire Hathaway do Warren Buffett gây dựng từ lâu (BRK.A) đã tiếp tục mở rộng đầu tư vào ngành xây dựng nhà ở tại Mỹ.

Báo cáo nộp lên Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Mỹ (SEC) cho thấy Berkshire đã liên tục mua cổ phiếu của Lennar (LEN) từ ngày 17 đến ngày 21/9, mua tổng cộng khoảng 2,67 triệu cổ phiếu loại A và 75.000 cổ phiếu loại B với giá trị giao dịch khoảng 212 triệu USD. Sau các giao dịch này, Berkshire nắm giữ khoảng 23,72 triệu cổ phiếu loại A và 528.000 cổ phiếu loại B của Lennar, nâng tỷ lệ sở hữu lên khoảng 10%. Sau thông tin này, cổ phiếu của Lennar đã tăng 6,38% trong phiên ngày hôm đó.

Đáng chú ý hơn, đây không phải lần đầu tiên Berkshire đặt cược vào thị trường nhà ở Mỹ. Trong quý 2 năm nay, công ty đã gia tăng tỷ lệ sở hữu tại các doanh nghiệp xây dựng nhà ở như Lennar và D.R. Horton (DHI); vào tháng 5 năm nay, tập đoàn đã đồng ý mua lại Taylor Morrison với giá 6,8 tỷ USD tiền mặt, tiếp tục mở rộng các hoạt động kinh doanh nhà ở hiện có như Clayton Homes.

Vì sao Berkshire tiếp tục đặt cược vào thị trường bất động sản Mỹ

Nhìn từ hoạt động phân bổ vốn gần đây của Berkshire, trọng tâm của tập đoàn có thể không nằm ở việc liệu doanh số bán nhà có phục hồi ngay lập tức trong vài quý tới hay không, mà là ở cấu trúc cung cầu dài hạn hơn của thị trường nhà ở Mỹ.

Trong báo cáo kết quả kinh doanh mới nhất, ban lãnh đạo Lennar khẳng định rõ ràng rằng mặc dù lãi suất cao đã làm suy yếu sức mua của người tiêu dùng, tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở tại Mỹ vẫn chưa được giải quyết, phản ánh đúng logic đằng sau thương vụ thâu tóm Taylor Morrison của Berkshire trong năm nay.

Sau khi giao dịch hoàn tất, Taylor Morrison sẽ kết hợp với Clayton Homes của Berkshire để tạo thành một doanh nghiệp xây dựng nhà ở quy mô lớn hơn. Hãng tin Reuters đưa tin thị trường Mỹ vẫn đang đối mặt với khoảng trống nguồn cung tiềm năng lên tới hàng triệu căn nhà.

Đối với các doanh nghiệp xây dựng nhà ở lớn, mặc dù môi trường lãi suất cao gây áp lực lên lợi nhuận ngắn hạn, điều này cũng có thể tiếp tục siết chặt khả năng huy động vốn của các nhà phát triển bất động sản vừa và nhỏ.

Các doanh nghiệp xây dựng lớn sở hữu bảng cân đối kế toán vững mạnh hơn và có thể duy trì doanh số bằng cách giảm giá bán, hỗ trợ hạ lãi suất vay mua nhà và kiểm soát quỹ đất tồn kho. Khi toàn ngành bước vào giai đoạn điều chỉnh, thị phần thay vào đó có thể càng tập trung hơn vào tay các công ty hàng đầu.

Tại sao Lennar trở thành mục tiêu tăng tỷ lệ sở hữu lớn của Berkshire?

Bên cạnh các yếu tố ngành, bản thân Lennar cũng đang chuyển đổi mô hình kinh doanh.

Trong những năm gần đây, công ty tiếp tục theo đuổi chiến lược "nhẹ tài sản", giảm nắm giữ quỹ đất trực tiếp và kiểm soát quỹ đất cho các dự án phát triển nhà ở trong tương lai thông qua quỹ ngân hàng đất và các hợp đồng quyền chọn, nhằm mục đích giảm cam kết vốn và cải thiện vòng quay hàng tồn kho.

Tính đến quý gần nhất, Lennar báo cáo rằng trong số khoảng 488.000 lô đất làm nhà ở thuộc quyền kiểm soát của mình, tỷ lệ nắm giữ trực tiếp trên bảng cân đối kế toán đã giảm xuống dưới 2,5%.

Trong khi đó, ngay cả trong bối cảnh thị trường nhà ở ảm đạm, công ty vẫn mua lại 3 triệu cổ phiếu trong quý 3 với chi phí 256 triệu USD.

Tuy nhiên, những thách thức mà Lennar phải đối mặt cũng rõ ràng không kém. Chi phí đất tăng cao đang thu hẹp biên lợi nhuận, và do tệp khách hàng chính chiếm tỷ lệ lớn là người mua nhà lần đầu, công ty tương đối nhạy cảm với những biến động của lãi suất thế chấp.

Điều này cho thấy việc Berkshire tăng cổ phần tại Lennar không có nghĩa là áp lực lợi nhuận ngắn hạn của công ty đã qua đi; trái lại, điều này nhiều khả năng phản ánh chiến lược mở rộng mức độ đầu tư vào thị trường nhà ở trong dài hạn trong giai đoạn giá cổ phiếu sụt giảm và ngành này bước vào chu kỳ đi xuống.

Việc Berkshire tăng tỷ lệ sở hữu có đồng nghĩa cổ phiếu bất động sản Mỹ đã chạm đáy?

Liệu cổ phiếu của các công ty xây dựng nhà ở tại Mỹ có thể đạt được sự phục hồi theo chu kỳ thực sự hay không vẫn phụ thuộc rất lớn vào lãi suất thế chấp và khả năng chi trả tiền nhà.

Nếu lãi suất dài hạn của Mỹ giảm và lãi suất thế chấp 30 năm giảm theo, giúp giảm bớt áp lực thanh toán hàng tháng cho người mua nhà tiềm năng, các công ty xây dựng nhà ở lớn như Lennar, D.R. Horton và PulteGroup (PHM) có thể ghi nhận sự cải thiện ở cả số lượng đơn hàng mới và biên lợi nhuận.

Tuy nhiên, nếu lãi suất thế chấp vẫn duy trì ở mức gần 7% trong một thời gian dài, các công ty xây dựng nhà ở có thể vẫn phải dựa vào các chương trình giảm giá và ưu đãi để kích cầu, tiếp tục gây áp lực lên biên lợi nhuận.

Do đó, việc Berkshire tăng tỷ lệ sở hữu gần đây nên được hiểu là một tín hiệu phân bổ vốn dài hạn thay vì dấu hiệu cho thấy thị trường nhà ở Mỹ đã chính thức tạo đáy.

Buffett đi ngược xu hướng mua cổ phiếu bất động sản: Nhà đầu tư cần chú ý điều gì?

Xét từ các động thái gần đây của Berkshire, ngành nhà ở đã trở thành một trong những hướng phân bổ vốn mới quan trọng của tập đoàn.

Kể từ đầu năm nay, công ty không chỉ tăng tỷ lệ sở hữu tại Lennar lên khoảng 10%, mà còn mở rộng quy mô đầu tư vào các công ty xây dựng nhà ở khác và thâu tóm Taylor Morrison với giá 6,8 tỷ USD. Trong khi đó, tính đến cuối tháng 6, Berkshire vẫn nắm giữ khoảng 364,7 tỷ USD tiền mặt và các khoản đầu tư ngắn hạn, cho thấy các khoản đầu tư vào ngành nhà ở này được thực hiện vào thời điểm tập đoàn sở hữu sự linh hoạt rất lớn trong phân bổ vốn.

Đối với các nhà đầu tư cá nhân, điều thực sự đáng theo dõi không đơn thuần là đi theo Buffett để mua cổ phiếu ngành nhà ở, mà là các biến số dài hạn mà Berkshire đang đặt cược: tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở tại Mỹ, việc gia tăng thị phần của các công ty xây dựng nhà ở lớn, và khả năng giải phóng nhu cầu nhà ở một khi lãi suất giảm trong tương lai.

Trong ngắn hạn, lãi suất thế chấp cao vẫn là lực cản chính đối với các cổ phiếu ngành nhà ở như Lennar; về dài hạn, nếu thị trường nhà ở dân cư Mỹ cuối cùng bước vào chu kỳ giảm lãi suất và phục hồi nhu cầu, số lượng đơn đặt hàng, biên lợi nhuận và mức định giá của các công ty xây dựng nhà ở lớn đều có thể có dư địa được nâng lên.

Do đó, tín hiệu thực sự đằng sau động thái đi ngược chiều thị trường của Berkshire khi tăng tỷ lệ sở hữu tại Lennar có thể không phải là giá nhà tại Mỹ sẽ tăng vọt ngay lập tức, mà là trong giai đoạn khó khăn nhất của ngành nhà ở, dòng vốn dài hạn quy mô lớn đang đánh giá lại giá trị dài hạn của các công ty xây dựng nhà ở Mỹ.