Tại sao người mua đang biến mất khỏi thị trường nhà ở Mỹ?

Trong tháng 08/2024, số lượng người bán nhà tại Mỹ đã vượt số người mua tới 57.9% – mức chênh lệch kỷ lục. Nguyên nhân chủ yếu là lãi suất vay mua nhà lên đến 7% khiến nhiều người mua rút lui. Cùng lúc đó, ngày càng nhiều gia đình trễ hạn trả nợ, trong khi một công ty cho vay thế chấp hàng đầu cũng rơi vào đáy thấp lịch sử.

Khi thị trường nghiêng về người mua, thường thì điều này là tín hiệu tốt đối với những ai muốn mua nhà. Tuy nhiên lần này, nhu cầu giảm xuống không phải vì nhà rẻ hơn, mà do ngân sách của các hộ gia đình đang bị căng thẳng.

Tại sao người mua nhà ở Mỹ ngày càng biến mất?

Redfin ước tính có khoảng 1.53 triệu người bán nhà hoạt động trong tháng 08/2024, mức cao nhất kể từ đầu năm 2020.

Ngược lại, số lượng người mua chỉ còn khoảng 972,300 – thấp nhất kể từ khi dữ liệu này được ghi nhận vào năm 2013.

BREAKING 🚨: Housing MarketHome Sellers now outnumber Home Buyers by the largest margin ever recorded 🤯 👀 pic.twitter.com/sS1rqZQ4k6

— Barchart (@Barchart) October 12, 2026

Sự đảo chiều này rất rõ rệt. Vào đầu năm 2022, khi thị trường còn sốt nóng vì đại dịch, số người mua đã vượt số người bán gần 35%.

Chi phí vay tăng là nguyên nhân chính khiến người mua rút lui. Tính đến ngày 01/10/2024, lãi suất vay mua nhà cố định 30 năm tăng lên 7.28%, cao nhất kể từ tháng 11/2023.

Người bán cũng đang phải thích nghi. Theo Redfin, từ đầu tháng 09 đến ngày 20/09/2024, có 21.1% các căn nhà được hạ giá – mức cao nhất vào mùa này kể từ năm 2022, khi họ bắt đầu thống kê.

Các gia đình Mỹ có đang “hụt hơi” về tài chính?

Tình hình khó khăn không chỉ ở thị trường mua bán nhà. Khoảng 20% các gia đình Mỹ đã trễ hạn thanh toán nợ hoặc trả góp nhà trong năm vừa qua.

Thông tin này được lấy từ cuộc khảo sát về tài chính hộ gia đình SCF do Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) thực hiện 3 năm một lần, công bố ngày 09/10/2024. Xem thêm tại đây.

Năm 2022, tỷ lệ này chỉ là 12%. Chỉ có cuộc khảo sát năm 2007 – ngay trước khủng hoảng tài chính toàn cầu – ghi nhận con số cao hơn ở mức 21%.

Số trường hợp nợ khó đòi cũng tăng lên. Khoảng 8% gia đình bị nợ quá hạn trên 60 ngày – mức cao tương đương đỉnh điểm sau khủng hoảng năm 2010.

Áp lực trả nợ cũng nặng nề hơn. Theo Fed, hiện tại 8.6% các gia đình tiêu tốn hơn 40% thu nhập cho việc trả nợ, tăng từ 6.5% trước đó.

Đáy thấp kỷ lục của UWM cho thấy điều gì với các ngân hàng cho vay thế chấp?

Những áp lực này cũng đang phản ánh lên cổ phiếu bất động sản Mỹ, và các ngân hàng cho vay thế chấp cũng không ngoại lệ. UWM Holdings (UWMC), công ty mẹ của United Wholesale Mortgage, vừa đóng cửa tại mức thấp kỷ lục 1.08 USD vào ngày 09/10/2024.

Xét theo tổng giá trị khoản vay, UWM là đơn vị cho vay thế chấp nhà lớn nhất Mỹ trong năm 2025 với 164.3 tỷ USD, theo số liệu từ hệ thống báo cáo cấp khoản vay liên bang HMDA. Xem chi tiết tại đây.

BREAKING 🚨: Housing MarketThe largest mortgage lender in the United States, United Wholesale Mortgage, just fell to its lowest closing price in history and is on track for its 9th consecutive red month, its longest losing streak in history 📉 👀 😱 pic.twitter.com/Ru0vN6bjvO

— Barchart (@Barchart) October 11, 2026

Cổ phiếu UWM đã giảm khoảng 82% so với đỉnh 6.15 USD hồi tháng 01/2024. Hiện cổ phiếu này cũng đang hướng đến tháng giảm giá thứ 9 liên tiếp – chuỗi giảm dài nhất từ trước đến nay.

Đà giảm mạnh nhất ghi nhận vào tháng 08/2024, sau khi UWM báo lỗ 451.9 triệu USD quý II vừa qua do gánh chịu khoản lỗ phòng ngừa rủi ro (hedge) lên tới 603 triệu USD.

Khoản hedge này liên quan đến thương vụ mua lại không thành công với công ty đầu tư dịch vụ thế chấp Two Harbors. Sau đó, UWM phải tạm ngừng trả cổ tức và lên kế hoạch huy động thêm tới 2.05 tỷ USD vốn mới.

Đợt phát hành quyền mua cổ phiếu trị giá 400 triệu USD của UWM, mở đến ngày 12/11/2024, dự kiến bán cổ phiếu mới với giá tối thiểu là 2 USD – gần gấp đôi thị giá hiện tại.

Tuần trước, Keefe, Bruyette & Woods đã hạ mức đánh giá cổ phiếu UWM và giảm mức giá mục tiêu xuống còn 1.50 USD. Cùng ngày, UWM loại bỏ điều kiện điểm tín dụng tối thiểu với các khoản vay qua Fannie Mae, Freddie Mac và Ginnie Mae.

Tổng kết lại, nguồn cung nhà cao kỷ lục, tình trạng chậm trả nợ ngày càng tăng và các đơn vị cho vay yếu đi đều cho thấy thị trường đang chịu áp lực chồng chất. Báo cáo về nợ hộ gia đình quý III của Fed New York, dự kiến công bố đầu tháng 11/2024, sẽ cho biết tình trạng vỡ nợ có tiếp tục xấu đi không.