Cổ phiếu bất động sản Mỹ đã hết thời? Biểu đồ và lãi suất cho thấy gì

Cổ phiếu bất động sản Mỹ đã rớt xuống mức thấp nhất từ trước đến nay so với chỉ số S&P 500. Tỷ lệ so sánh giữa hai nhóm ngành hiện chỉ còn ở mức 0.122, xóa sạch mọi lợi thế mà nhóm cổ phiếu bất động sản từng có trước năm 2007.

Tuy nhiên, sự sụt giảm này chỉ là tương đối, không phải là sự sụp đổ của giá nhà. Điều này cho thấy trong gần 20 năm qua, thị trường chứng khoán Mỹ đã bỏ xa lĩnh vực bất động sản như thế nào.

Cách cổ phiếu bất động sản Mỹ đánh mất lợi thế sau bong bóng nhà đất

Charlie Bilello, chiến lược gia trưởng tại Creative Planning, đã đăng tải mức thấp kỷ lục này trên X. Biểu đồ của ông so sánh hai chỉ số tổng lợi nhuận.

Chỉ số đầu tiên là iShares US Real Estate ETF (IYR), đầu tư vào các quỹ đầu tư bất động sản (REITs) và công ty bất động sản. Chỉ số còn lại là SPDR S&P 500 ETF (SPY).

Tỷ lệ này tăng lên nghĩa là nhóm bất động sản vượt trội so với toàn thị trường. Chỉ số này đã đạt khoảng 0.46 vào tháng 02/2007, kết thúc giai đoạn bùng nổ của bất động sản Mỹ.

Chỉ vài tháng sau đó, khủng hoảng nợ dưới chuẩn diễn ra.

Kể từ đỉnh đến nay, chỉ số này đã giảm khoảng 73%. Điều này đồng nghĩa với việc cổ phiếu bất động sản Mỹ đã mất hết toàn bộ thành quả so với thị trường chung trong giai đoạn bùng nổ đầu thập niên 2000.

Chi phí vay vốn cũng là áp lực lớn. Theo khảo sát hàng tuần của Freddie Mac, lãi suất vay mua nhà cố định 30 năm trung bình đã tăng lên 7.28% vào ngày 01/10, mức cao nhất kể từ tháng 11/2023.

Dữ liệu từ các ngân hàng cho vay cũng đã ghi nhận lãi suất thế chấp tăng vọt vào cuối tháng 09. Cùng lúc, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ cũng đã quay lại tăng lãi suất.

Lãi suất cao ảnh hưởng kép đến REITs: chi phí nợ tăng lên, đồng thời lợi tức cổ tức trở nên kém hấp dẫn hơn khi so với trái phiếu.

Tại sao Schiff cho rằng cổ phiếu bất động sản vẫn chưa có đáy

Peter Schiff, nhà kinh tế trưởng tại Euro Pacific Asset Management, nhận định nhóm ngành này vẫn còn dư địa giảm mạnh hơn nữa. Theo ông, bất động sản phát triển rực rỡ nhờ lãi suất vay mua nhà liên tục giảm và sự hỗ trợ từ chính phủ Mỹ.

Tuy nhiên, Schiff cho rằng cả hai yếu tố thuận lợi này đều đang đảo chiều. Ông thậm chí cho rằng ngành bất động sản hiện đã “chết”.

Plus they are going a lot lower from here. The industry is dead. It lived by ever falling mortgage rates and government subsidies. It's now dying by reversal of the same dynamics.

— Peter Schiff (@PeterSchiff) October 5, 2026

Dù vậy, chỉ số tỷ lệ mà Bilello đề cập chỉ đo mức độ sinh lời tương đối. Ngay cả khi cổ phiếu bất động sản tăng giá, nếu S&P 500 – dẫn dắt bởi nhóm công nghệ – tăng mạnh hơn, tỷ lệ này vẫn giảm.

Người dân Mỹ cũng đang chuyển dịch tài sản theo hướng tương tự. Giá trị cổ phiếu hiện chiếm tỷ trọng kỷ lục trong tổng tài sản của các hộ gia đình Mỹ, trong khi giá trị vốn chủ sở hữu nhà đã giảm đi.

Cuối cùng, diễn biến lãi suất mới là yếu tố then chốt chứ không chỉ riêng một biểu đồ nào cả. Lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm hiện đã vượt 5%, nên nhà đầu tư có thể có thu nhập ổn định mà không cần rủi ro từ bất động sản. Sự so sánh này có thể khiến cổ phiếu bất động sản Mỹ còn chịu áp lực cho đến khi lãi suất giảm trở lại.