Cổ phiếu Opendoor sau những biến động dữ dội: Triển vọng nào cho doanh nghiệp công nghệ bất động sản này?

TradingKey - Sự trỗi dậy của công nghệ bất động sản mở đã phát triển từ một khái niệm iBuyer ngách thành một cái tên đầy biến động và gây tranh cãi trên thị trường, như đã được chứng minh bởi cổ phiếu Opendoor (NASDAQ: OPEN) khi vừa có sự hưng phấn đầu cơ, vừa có những lo ngại nghiêm trọng về cấu trúc xuyên suốt năm 2025. Giá cổ phiếu của công ty đã tăng hơn 300% trong năm 2025 nhưng đã trở thành nguồn lo ngại mới khi bước sang năm 2026 do các tín hiệu hoạt động hỗn hợp và bối cảnh thị trường nhà đất suy yếu nói chung. Khi câu chuyện tiếp tục tiến triển, các nhà đầu tư hiện phải phân biệt giữa tâm lý ngắn hạn và những rào cản kinh doanh vốn có trong mô hình này.

Khi nỗi sợ cổ phiếu Meme đối mặt với thực tế bất động sản

Về cơ bản, cốt lõi trong mô hình của Opendoor là mua nhà trực tiếp từ người bán để đảm bảo tốc độ và sự tiện lợi, sau đó bán lại những ngôi nhà đó để kiếm lời. Các mô hình iBuyer như Opendoor hoạt động tốt khi giá nhà tăng, nhưng lại không hiệu quả khi lượng hàng tồn kho thấp và nhu cầu của người mua giảm - vốn là tình trạng trong phần lớn chu kỳ hiện tại. Từ góc độ giao dịch, sự tăng vọt của cổ phiếu trong năm 2025 ít nhất có thể một phần là do sự nhiệt tình của các nhà đầu tư cá nhân thông qua mạng xã hội và các cổ phiếu meme, với giá cổ phiếu tăng từ mức của các cổ phiếu penny lên trên mức nhiều đô la.

Gần đây, cổ phiếu của Opendoor đã trải qua một đợt sụt giảm kể từ đỉnh điểm trong đợt tăng giá và thấp hơn đáng kể so với mức cao nhất. Giá cổ phiếu của công ty hiện phản ánh cả sự hạ nhiệt của tâm lý hưng phấn trước đó và sự hoài nghi mới về các khía cạnh kinh tế cốt lõi trong mô hình kinh doanh của Opendoor.

Những hạn chế của mô hình kinh doanh và các vấn đề vận hành

Các khía cạnh kinh tế của iBuying đang đối mặt với khó khăn

Mô hình iBuying truyền thống của Opendoor, bao gồm việc mua và bán nhanh (lướt sóng) nhà ở, rất nhạy cảm với những biến động của thị trường bất động sản. Trong quý 3 năm 2021, công ty đã ghi nhận doanh thu giảm khoảng 33% so với cùng kỳ năm trước do doanh số bán nhà giảm và lượng hàng tồn kho giảm 50%. Điều này cho thấy sự chậm lại hiện tại của cả thị trường nhà đất và các hoạt động của Opendoor với tư cách là một iBuyer. Do đó, theo nguyên tắc kế toán GAAP, Opendoor đã báo cáo lỗ ròng 90 triệu USD trong quý 3 năm 2021, với tổng lỗ lũy kế từ đầu năm (YTD) lên tới hơn 200 triệu USD. Một điểm đặc biệt quan trọng là trung bình Opendoor thường xuyên chịu lỗ kinh tế trên mỗi căn nhà được bán ra cho đến nay; do đó, mô hình hiện tại có thể cho thấy áp lực biên lợi nhuận cấu trúc vẫn tiếp diễn.

Opendoor đã thu hẹp quy mô hiện diện vật lý bằng cách áp dụng phương pháp "hàng tồn kho hạn chế" để ngăn chặn các khoản lỗ do giảm giá nhà, điều này làm hạn chế cơ hội tăng trưởng doanh thu của công ty. Điều này tạo ra một tình huống độc đáo và khó khăn, trong đó công ty phải duy trì đủ số lượng bất động sản tồn kho để đảm bảo vòng quay bán hàng nhưng không được nắm giữ thêm các bất động sản có thể dẫn đến thua lỗ tồn kho ngoài ý muốn.

Thay đổi ban lãnh đạo và chuyển đổi chiến lược

Trong năm 2025, yếu tố quan trọng nhất là sự thay đổi trong ban lãnh đạo. Kaz Nejatian, người từng ủng hộ lâu năm cho Shopify, đã được bổ nhiệm làm CEO cùng với hai người đồng sáng lập được mời trở lại Hội đồng quản trị để giúp ổn định hoạt động của công ty và thúc đẩy mô hình kinh doanh hướng tới một thị trường dịch vụ giao dịch dựa trên công nghệ. Nhiều nhà đầu tư đã hào hứng với sự thay đổi lãnh đạo này, tuy nhiên hiệu quả của mô hình kinh doanh theo phong cách Shopify vẫn chưa được chứng minh ở quy mô lớn.

Sự thay đổi chiến lược này sẽ đưa Shopify từ một doanh nghiệp thuần túy lướt sóng nhà ở trực tiếp trở thành một bên tạo lập thị trường và hỗ trợ giao dịch cho các doanh nghiệp khác sử dụng công nghệ trực tuyến và có tiềm năng kiếm tiền trực tiếp từ các tài sản dữ liệu của mình. Nếu được thực hiện đúng như dự kiến, sự chuyển dịch này sẽ hạn chế sự phụ thuộc của công ty vào các loại hình đầu tư mua nhà rủi ro cao và tạo ra doanh thu biên lợi nhuận cao hơn thông qua phí giao dịch từ các khách hàng doanh nghiệp.

So sánh tâm lý thị trường với các yếu tố cơ bản

Biến động so với ảnh hưởng của nhà đầu tư cá nhân

Sự trỗi dậy của hoạt động của các nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là vào năm 2025, đóng vai trò quan trọng trong sự phục hồi và được một số người ví như hiện tượng 'cổ phiếu meme', nơi sự nhiệt tình đầu cơ có ảnh hưởng rõ rệt đến giá cổ phiếu trước khi các yếu tố cơ bản thực sự được thể hiện. Điều này trái ngược với sự biến động giá mạnh mẽ và mức độ quan tâm bán khống cao của cổ phiếu, và do đó, vị thế của một mã cổ phiếu có thể ảnh hưởng đến các phương pháp định giá truyền thống.

Cùng với số lượng nhà đầu tư tổ chức ngày càng tăng, các công ty quản lý tài sản lớn đã xây dựng các danh mục nắm giữ cộng đồng lớn trong một cổ phiếu và điều này có thể cung cấp một mức độ ổn định nhất định trước các đợt đầu tư theo đà tăng vốn thuần túy do nhà đầu tư cá nhân thúc đẩy. Tuy nhiên, cổ phiếu này có khả năng sẽ tiếp tục bị tác động bởi các thay đổi về tâm lý và các điều kiện kinh tế vĩ mô liên quan đến thị trường bất động sản dân cư.

Rủi ro đầu tư và các quan điểm khác nhau về cổ phiếu Opendoor

Có một số yếu tố rủi ro tạo ra sự không chắc chắn về tương lai của cổ phiếu Opendoor ngay cả với hướng đi chiến lược và ban lãnh đạo mới. Những yếu tố này bao gồm:

Những cơn gió ngược từ thị trường nhà đất: Sự yếu kém liên tục trong doanh số bán nhà và giá nhà có thể làm trầm trọng thêm các khoản lỗ đối với hàng tồn kho của Opendoor (những ngôi nhà họ sở hữu) và hạn chế tiềm năng doanh thu. Nhu cầu của người mua sụt giảm (ví dụ do lãi suất tăng) hoặc các giai đoạn suy yếu kéo dài của thị trường nhà đất có thể ngăn cản Opendoor phát triển cả mảng kinh doanh iBuyer hoặc các sáng kiến thị trường kỹ thuật số mới.

Sự không chắc chắn về khả năng sinh lời: Opendoor tiếp tục chịu các khoản lỗ ròng định kỳ với biên lợi nhuận gộp rất thấp (sau khi trừ chi phí trực tiếp để mua và cải tạo nhà). Do đó, rõ ràng là Opendoor vẫn chưa thiết lập được lộ trình vững chắc để đạt được lợi nhuận bền vững. Việc đạt được lợi nhuận dương rất có thể sẽ đòi hỏi cả quy mô vận hành và việc thực hiện thành công các sáng kiến khác (trước khi lướt sóng nhà trực tiếp).

Rủi ro định giá: Sự tăng giá nhanh chóng của giá cổ phiếu Opendoor liên quan đến sự quan tâm mang tính đầu cơ cho thấy giá cổ phiếu của Opendoor thường rất xa rời thực tế kinh tế vận hành cốt lõi của công ty. Các mô hình tương tự ở các loại tài sản khác trong lịch sử đã dẫn đến việc giảm giá khi tâm lý tiêu cực trên thị trường cuối cùng xảy ra.

Rủi ro thực thi: Bằng cách chuyển đổi mô hình kinh doanh từ một môi giới bất động sản thông thường sang một thị trường giao dịch giống như sàn giao dịch và sử dụng các hệ thống định giá liên quan đến Trí tuệ nhân tạo, Opendoor đang chịu các rủi ro thực thi và sẽ cần vốn, lao động lành nghề và thời gian để chứng minh sự thành công. Việc không thực hiện thành công một trong hai sáng kiến vận hành này sẽ làm suy yếu thêm kết quả tài chính vốn đã yếu kém của Opendoor.

Hiểu về khoản đầu tư và ý nghĩa của thị trường

Các nhà đầu tư đang cân nhắc cổ phiếu của Opendoor coi đây là một công ty có rủi ro rất cao/lợi nhuận rất cao. Có một số động lực dài hạn có thể thúc đẩy nhu cầu đối với các dịch vụ của công ty vượt ra ngoài mô hình kinh doanh hiện tại và việc tái cơ cấu kinh doanh của họ. Những động lực dài hạn đó là sự đa dạng hóa mô hình kinh doanh theo hướng các dịch vụ dựa trên công nghệ và doanh thu định kỳ ngoài sản phẩm cốt lõi.

Trong ngắn hạn, công ty đang cho thấy các khoản lỗ liên tục, có các ảnh hưởng bên ngoài gây ra sự chậm lại của thị trường bất động sản và đang cho thấy mức định giá phần lớn được thúc đẩy bởi tâm lý thị trường thay vì tăng trưởng lợi nhuận.

Nhìn chung, Opendoor có khả năng thu hút các nhà đầu tư có khẩu vị rủi ro cao và tin tưởng vào sự thành công lâu dài của một nền tảng bất động sản kỹ thuật số. Những người khác đang tìm kiếm một hồ sơ rủi ro ổn định từ một khoản đầu tư bất động sản hoặc một công ty có lịch sử lợi nhuận thành công lâu dài có thể không muốn đầu tư vào Opendoor hiện tại, do sự biến động đáng kể và áp lực lên biên lợi nhuận mà công ty đang trải qua.

Trong ngắn hạn, việc theo dõi các chỉ số của thị trường nhà đất nói chung, số liệu doanh số và số lỗ hàng quý, cũng như tiến trình chuyển hướng (Pivot) của Opendoor sẽ mang tính quyết định để xác định xem chiến lược kinh doanh hiện tại của họ có mang lại sự tăng trưởng bền vững hay tiếp tục gắn liền với sự biến động và đầu cơ đáng kể.